La vente en viager est marquée par l'incertitude dans laquelle se trouve le débiteur quant à la durée de ses engagements. Cela est de nature à le faire réfléchir mais il dispose de moyens statistiques et techniques lui permettant d'évaluer le risque qu'il court. Il est donc nécessaire d'être prudent. Il n'en reste pas moins que la vente en viager demeure digne d'intérêt et que ses mécanismes méritent d'être connus. (Jacques BERNARD - Président honoraire du Conseil supérieur du notariat)
L'achat en viager est un moyen original de devenir propriétaire.
Deux parties sont en présence :
A) Le crédirentier est le vendeur.
B) Le débirentier est l'acheteur.
Aujourd'hui, toutes les solutions pour acquérir son logement sans trop d'investissement sont bonnes à prendre.
C'est le cas du viager. La "bonne opération" n'est cependant pas garantie. Découvrez les risques et si cela vaut vraiment le coup...
Le principe du Viager
Acheter un viager, c'est acheter un bien immobilier à une personne (âgée), en échange d'une rente due jusqu'à son décès.
En pratique : l'acheteur verse à la signature de l'acte de vente un capital de départ,
Le "bouquet " = un capital de départ non obligatoire mais très courant et recommandé, fixé librement entre les deux parties. Il ne dépasse normalement pas 30% de la valeur du bien.
La ‘’rente’’ = une rente viagère mensuelle, trimestrielles ou annuelles.
Exemple : Sur un prix de vente de 100 000 euros par exemple, les parties peuvent convenir de 30 000 euros en bouquet et de 70 000 euros convertis en rentes viagères.
Deux types de viager : il est possible de l'acheter occupé (90% des cas) ou libre.
a) Occupé, le vendeur a l'usufruit du logement jusqu'à la fin de sa vie. Il continue à payer la taxe d'habitation, les réparations courantes, les factures d'énergie, et peut décider (tout dépend du contrat) de l'occuper ou de le mettre en location.
b) Libre, le vendeur perd son droit d'occupation contre un prix de vente et une rente viagère plus élevée. L'acheteur peut l'habiter immédiatement.
Le montant de la rente de la vente en viager
Encadré par la loi, le montant fixé pour la rente dépend de la valeur du bien et de l'espérance de vie estimée du vendeur.
Plus celle-ci est longue, moins la rente est élevée.
Pour la calculer, les professionnels du secteur prennent en compte des tables statistiques (utilisées pour estimer l'espérance de vie),
ainsi que des critères comme la profession, le mode de vie, si le viager est libre ou occupé...
Autre critère : la vente peut être réalisée sans bouquet, mais les rentes sont alors beaucoup plus élevées.
Une fois le montant fixé : la rente peut être indexée sur l'indice des prix à la consommation ou du coût de la construction, et permet sa révision automatique chaque année.
Pour le vendeur, le viager est un excellent moyen d'arrondir sa retraite tout en continuant à vivre dans son cadre habituel.
Sachez-le : tout se passe comme une vente classique, avec signature de l'acte devant notaire.
L’intérêt du Viager
Acheter un viager permet d'accéder à la propriété plus facilement, à un coût intéressant.
L'acheteur acquiert le bien grâce à des paiements échelonnés sans faire appel aux banques.
"C'est une façon d'acheter un bien avec une forte décote. Idéal pour un expatrié, pour préparer sa retraite ou acquérir un bien pour ses enfants lorsqu'ils sont encore jeunes. +
Un conseil : choisissez un emplacement recherché (Paris, bord de mer...) qui prend vite de la valeur.
Un risque : c'est un pari, la bonne affaire reposant sur le décès du vendeur.
La durée de versement et le coût du bien sont inconnus lors de la signature du contrat.
Et il est possible aussi bien de payer un prix inférieur qu'un prix supérieur à la valeur réelle du bien.
Mais calculé : il reste cependant mesuré. Le montant de la rente est déterminé en fonction de tables statistiques d'espérance de vie. Plus le vendeur est jeune, plus le montant de la rente est faible.
Précautions à prendre dans la vente en viager
Certaines précautions doivent être prises pour éviter les surprises.
Lesquelles :
- si le vendeur paye les réparations d'entretien courant dans le cadre d'un viager occupé, c'est à l'acheteur d'assumer les gros travaux (toiture, ravalement...).
- si vous veniez à décéder avant le vendeur, vos héritiers devront poursuivre les versements, sauf si vous avez pris soin de contracter une assurance décès-invalidité qui prend en charge le paiement de la rente.
- si vous veniez à ne plus pouvoir payer la rente, l'ensemble de vos biens ainsi que le viager pourraient être saisis et vendus.
- attention au contrat. La rente prend fin au décès du vendeur. Toutefois, si l'acte de vente concerne les époux (contrat sur deux têtes), le conjoint survivant continuera à percevoir la totalité de la rente jusqu'à son décès.
Exemple d'achat en viager occupé
Par exemple, un logement en viager occupé est mis en vente au Port de Bormes les Mimosas dans le Var.
Il s'agit d'un deux pièces de 43 mètres carrés + une terrasse de 10 m².
La propriétaire est âgée de 76 ans.
Elle demande un bouquet de 60.000€ et une rente de 900€ par mois.
Un logement de cette superficie et dans ce secteur est normalement mis en vente à 360 000€.
Hypothèses
Si la propriétaire décède dans la moyenne de l'espérance de vie d'une femme, c'est-à-dire à 84 ans, le crédirentier aura payé une rente pendant 8 ans, ce qui correspond à 86 400€.
En tout, il aura acheté son logement 146 400€.
Si la propriétaire décède au-delà de l'espérance de vie, par exemple à 95 ans, le crédirentier aura payé une rente pendant 19 ans, ce qui correspond à 205.200€.
En tout, il aura acheté son logement 265 200€.
Donc toujours une bonne affaire en considérant que l’appartement en 19 ans de temps aura certainement doublé de prix !
L'achat parait rentable dans tous les cas.
Cependant, il ne faut pas oublier qu'il s'agit d'un viager occupé et qu'il faut donc avoir soi-même un logement.
Il faut donc rajouter au prix payé celui de la location ou du remboursement d'un crédit de son logement principal.
Le vendeur a toutes les garanties nécessaires étant donné qu'elle est constituée par le Privilège de vendeur et matérialisé par une inscription à la conservation des Hypothèques. En cas de non paiement par l'acheteur, le vendeur reprendra son bien. Le Notaire doit stipuler expressément l'action résolutoire. Dans ce cas le vendeur ne soit tenu à aucune restitution des arrérages de la rente antérieurement versées + la totalité du bouquet lui sera acquise à titre de dommages-intérêts (sous réserve du droit pour le tribunal de modérer les effets d'une telle clause pénale)
OUI, Afin de garantir au crédirentier le maintien de son pouvoir d'achat, le contrat de vente en viager prévoit, en principe, une indexation annuelle du montant de la rente: on est alors en présence d'une indexation conventionnelle. Dans le cas contraire, la rente peut cependant être majorée selon le barème légal publié chaque année par la loi de finances: il s'agit alors d'une indexation légale.La rente mensuelle est INDEXEE chaque année. En général ont applique ''l'indice des prix à la consommation,, Publié mensuellement par l'INSEE
NON, Dans le cas de deux vendeurs (exemple mari et femme), Le Notaire doit stipuler dans la vente (en cas d'accord entre les 2 vendeurs) la clause de réversion au profit du conjoint survivant. Ainsi, au lieu d'être réduite (de moitié, par exemple) au premier décès, la rente continuera d'être servie au même taux à l'époux survivant.
NON, Son montant est exonéré de droits de succession au décès du premier conjoint. Cette exonération ne joue qu'en faveur du conjoint et des héritiers en ligne directe? Un enfant handicapé en bénéficie bien entendu. Conclusion: exonération entre époux ou héritiers en ligne directe
Oui, La rente viagère bénéficie d'une fiscalité très avantageuse pour le vendeur. En effet, pour l'administration fiscale, la rente comprend une partie de capital et une partie d'intérêt qui, seule, est soumise à l'impôt
Si le vendeur est âgé de moins de 50 ans - 70 % de la rente perçue
Si le vendeur est âgé de 50 à 59 ans inclus - 50 % de la rente perçue
Si le vendeur est âgé de 60 à 69 ans inclus - 40 % de la rente perçue
Si le vendeur est âgé de plus de 69 ans - 30 % de la rente perçue
Par contre l'acquéreur, ne peut rien déduire de ses revenus imposables
OUI, Le Notaire, dans un souci d'équilibre du contrat, conseillera le droit d'usage et d'habitation. Le vendeur ne s'en trouvera pas lésé pour autant, s'il vient a quitter l'appartement de son vivant. Une clause sera insérée au contrat prévoyant qu'en pareil cas, le rente sera majorée d'un certain pourcentage correspondant à la valeur locative. il ne faut pas oublier de prévoir une telle clause
- Si le vendeur conserve un simple droit d'usage et droit d'habitation, il peut continuer d'occuper le logement vendu, mais uniquement pour ses besoins personnels et ceux de sa famille. Il ne peut donc le donner en location à des tiers (Code civil, Art. 631).
- Si le vendeur conserve l'usufruit, il conserve la disposition du logement, non seulement pour l'habiter, lui ou sa famille, mais également pour le louer. Dans ce cas, il vend la nue-propriété. (A déconseiller, étant donné que le vendeur pourrait, quelques jours avant son décès, rendre le bien indisponible pour neuf ans) Certes, l'acquéreur percevrait les loyers après le décès de l'usufruitier, mais ce n'est pas, normalement ce qu'il espère.
OUI, L'acquéreur a le droit de revendre le bien du vivant du vendeur sans avoir besoin d'aucune autorisation de ce dernier, à la condition qu'il reste personnellement débiteur de la rente ou codébiteur solidaire avec son propre acquéreur.
Il est indispensable de stipuler dans le contrat, comment seront repartis, entre le vendeur titulaire du droit d'usage et d'habitation et l'acquéreur propriétaire du bien, les charges de la propriété ou e la copropriété et les impôts locaux. Les parties ont toute liberté à ce sujet. Le plus souvent, elle convienne qu'elles auront les mêmes obligations réciproques qu'un propriétaire et son locataire. Il parait équitable que l'acquéreur supporte les grosses réparations et la taxe foncière, et le vendeur, usufruitier ou usager, les réparations d'entretien et la taxe d'habitation.
Pour le viager occupé : Obtenir une liquidité immédiate (Bouquet) et de conserver l’usage de son logement sa vie durant, sans changer ses habitudes.
Pour le Viager libre : Obtenir une liquidité immédiate (Bouquet) et de recevoir une rente supérieur à un loyer sans avoir les soucis traditionnels de la gestion locative.
Pour l'acheteur, c'est un moyen d'échelonner la dépense d'acquisition d'un bien immobilier. En outre, l'acheteur fait un pari sur la longévité du vendeur. Ce pari peut être gagnant ou perdant,
1.Faible mise de départ par rapport à la valeur du bien.
2.Abattement pratiqué sur la valeur du bien en fonction de l’âge du Vendeur.
3.Dans le cas d’un viager occupé, Frais d’acquisition (frais d’acte notarié) calculés sur la valeur du bien après abattement.
4.Dans le cas d’un viager occupé, pas de souci de locataire ni de revenus à déclarer.
5.Pas de formalité, frais de constitution de dossier, justificatif de revenus comme pour un crédit immobilier bancaire.
6.Possibilité de choisir un bien avec des versements adaptés à ses revenus.
7.Réduction des frais et charges par rapport à un investissement locatif.
Investissez dans la pierre, Profitez des avantages considérables du Viager
Le Home Staging c'est quoi ? C'est la préparation d'un bien immobilier à la vente qui, par un contrôle de sa qualité, une organisation, une présentation et une décoration vise sa valorisation. Le Home Staging, c'est la solution pour répondre à ces temps de crise, c'est positionner son bien dans le haut du marché, c'est augmenter son potentiel de visites, c'est raccourcir les délais de ventes, c'est diminuer la marge de négociation et donc augmenter le produit de sa vente immobilière. 90 secondes suffisent pour déclencher le coup de cœur qui fait la différence ! Préparer son bien à la vente est donc essentiel. Le Home Staging c'est relooker pour mieux vendre!
Arrérages:Montant de la rente. Les arrérages peuvent être mensuels, trimestriels, semestriels ou annuels, mais ils sont le plus souvent mensuels. Bouquet: Somme variable versée au comptant par l’acquéreur. Cette somme peut représenter de 0 à 50 % du prix.Le solde est converti en rente viagère calculée en fonction de l’âge du ou des crédirentiers. Crédirentier:personne qui perçoit la rente viagère. C’est « le vendeur ». Ce peut être une ou plusieurs personnes, disposant ou non de liens familiaux. Les cas les plus fréquents sont la personne seule ou le couple, mais il est tout à fait possible que ce soient des membres d’une même famille (sœurs, par exemple)ou des amis (couple de même sexe, par exemple). Le crédirentier ne peut jamais être une personne morale.
Charges locatives (ou de copropriété) :elles sont à la charge du vendeur. Débirentier: personne qui paie la rente viagère. C’est « l’acheteur ». Ce peut être une personne physique, mais il est aussi possible que ce soit une personne morale. Une SCI peut parfaitement être débirentière. Droit d’usage et d’habitation: Droit pour le vendeur d'habiter un bien sans pouvoir le louer. Frais d’acquisition:Ensemble des frais et droits consécutifs à l'établissement d'une vente immobilière.Les frais d'acquisition sont constitués pour l'essentiel de différents droits, taxes, impôts et frais d'obtention de pièces administratives, et pour une part moins importante par les honoraires du notaire.Les frais d'acquisition sont réduits lorsqu'il s'agit d'un bien à usage d'habitation (environ 9 à 13%), Ils sont dus par l’acquéreur. Les honoraires de l’agence peuvent être soit à la charge du vendeur, soit à la charge de l’acquéreur,soit répartis entre les deux selon les choix des parties.
Frais de notaire: appellation courante, mais impropre : voir « Frais d’acquisition » Hypothèque: en cas de vente en viager, ce n’est pas l’hypothèque qui garantie le paiement de la rente.On lui substitue un privilège de vendeur assorti d’une clause résolutoire. UN mois après un commandement à payer resté sans effet, la vente peut être résolue de plein droit par le juge. Indexation: l’indexation de la rente est obligatoire. Nu-propriétaire: Propriétaire sans l'usage du bien Plus-value:La fiscalité est la même en matière de viager que pour tout autre type de vente immobilière.Il n’y a pas de plus-value si le bien vendu est la résidence principale ou détenue depuis plus de 15 ans. Rente: Somme payée par le débirentier mensuellement, ou trimestriellement,ou semestriellement. La rente bénéficie d’un abattement fiscal. (voir plus haut)
Revente: Le débirentier peut revendre son bien du vivant du crédirentier sans qu’il soit nécessaire de le faire intervenir à l’acte.L’acquéreur initial reste responsable du paiement des arrérages,mais il lui revient de se garantir contre le risque de défaillance du sous-acquéreur en faisant inscrire son privilège de vendeur sur le bien immobilier revendu. On estime que 20 % environ des ventes en viager sont des reventes. Taxe d’habitation: Elle est due par le vendeur. Taxe foncière:A la charge du débirentier, à l’exception et sauf convention contraire, de la taxe d’enlèvement des ordures ménagères qui reste à la charge du crédirentier Usufruit: La jouissance de l’usufruit appartient au vendeur, ce qui s’applique rarement au viager,car l’usufruit est remplacé par un droit d’usage et d’habitation réservé exclusivement au crédirentier.En cas de libération volontaire du bien par le crédirentier pendant la durée du contrat,la rente se trouve majorée suivant un taux déterminé à l’acte de vente Usufruitier: Bénéficiaire de l'usage du bien sans restriction Viager: Terme employé pour évoquer une opération limitée « au temps de la vie » Viager occupé: Bien vendu avec droit d'usage et d'habitation jusqu'au décès du ou des vendeurs. Viager libre: Bien vendu avec jouissance dès la signature authentique de la vente. Valeur résiduelle (ou valeur vénale):Valeur réelle minorée de l’abattement proportionnel à l’âge, au nombre et au sexe du ou des crédirentiers
