Michel Deckers Viager : La vente en Viager et Michel Deckers à Bormes-les-Mimosas et au Lavandou

 La vente en viager est marquée par l'incertitude dans laquelle se trouve le débiteur quant à la durée de ses engagements. Cela est de nature à le faire réfléchir mais il dispose de moyens statistiques et techniques lui permettant d'évaluer le risque qu'il court. Il est donc nécessaire d'être prudent. Il n'en reste pas moins que la vente en viager demeure digne d'intérêt et que ses mécanismes méritent d'être connus. (Jacques BERNARD - Président honoraire du Conseil supérieur du notariat) 

L'achat en viager est un moyen original de devenir propriétaire.
Deux parties sont en présence :
A) Le crédirentier est le vendeur.
B) Le débirentier est l'acheteur.
Aujourd'hui, toutes les solutions pour acquérir son logement sans trop d'investissement sont bonnes à prendre.
C'est le cas du viager. La "bonne opération" n'est cependant pas garantie. Découvrez les risques et si cela vaut vraiment le coup...

Le principe du Viager

Acheter un viager, c'est acheter un bien immobilier à une personne (âgée), en échange d'une rente due jusqu'à son décès.
En pratique : l'acheteur verse à la signature de l'acte de vente un capital de départ,
Le "bouquet " = un capital de départ non obligatoire mais très courant et recommandé, fixé librement entre les deux parties. Il ne dépasse normalement pas 30% de la valeur du bien.
La ‘’rente’’ = une rente viagère mensuelle, trimestrielles ou annuelles.
Exemple : Sur un prix de vente de 100 000 euros par exemple, les parties peuvent convenir de 30 000 euros en bouquet et de 70 000 euros convertis en rentes viagères.
Deux types de viager : il est possible de l'acheter occupé (90% des cas) ou libre.
a) Occupé, le vendeur a l'usufruit du logement jusqu'à la fin de sa vie. Il continue à payer la taxe d'habitation, les réparations courantes, les factures d'énergie, et peut décider (tout dépend du contrat) de l'occuper ou de le mettre en location.
b) Libre, le vendeur perd son droit d'occupation contre un prix de vente et une rente viagère plus élevée. L'acheteur peut l'habiter immédiatement.

 

Le montant de la rente de la vente en viager

Encadré par la loi, le montant fixé pour la rente dépend de la valeur du bien et de l'espérance de vie estimée du vendeur.
Plus celle-ci est longue, moins la rente est élevée.
Pour la calculer, les professionnels du secteur prennent en compte des tables statistiques (utilisées pour estimer l'espérance de vie),
ainsi que des critères comme la profession, le mode de vie, si le viager est libre ou occupé...
Autre critère : la vente peut être réalisée sans bouquet, mais les rentes sont alors beaucoup plus élevées.
Une fois le montant fixé : la rente peut être indexée sur l'indice des prix à la consommation ou du coût de la construction, et permet sa révision automatique chaque année.
Pour le vendeur, le viager est un excellent moyen d'arrondir sa retraite tout en continuant à vivre dans son cadre habituel.
Sachez-le : tout se passe comme une vente classique, avec signature de l'acte devant notaire.

L’intérêt du Viager

Acheter un viager permet d'accéder à la propriété plus facilement, à un coût intéressant.
L'acheteur acquiert le bien grâce à des paiements échelonnés sans faire appel aux banques.
"C'est une façon d'acheter un bien avec une forte décote. Idéal pour un expatrié, pour préparer sa retraite ou acquérir un bien pour ses enfants lorsqu'ils sont encore jeunes. +
Un conseil : choisissez un emplacement recherché (Paris, bord de mer...) qui prend vite de la valeur.
Un risque : c'est un pari, la bonne affaire reposant sur le décès du vendeur.
La durée de versement et le coût du bien sont inconnus lors de la signature du contrat.
Et il est possible aussi bien de payer un prix inférieur qu'un prix supérieur à la valeur réelle du bien.
Mais calculé : il reste cependant mesuré. Le montant de la rente est déterminé en fonction de tables statistiques d'espérance de vie. Plus le vendeur est jeune, plus le montant de la rente est faible.

 

Précautions à prendre dans la vente en viager

Certaines précautions doivent être prises pour éviter les surprises.
Lesquelles :
- si le vendeur paye les réparations d'entretien courant dans le cadre d'un viager occupé, c'est à l'acheteur d'assumer les gros travaux (toiture, ravalement...).
- si vous veniez à décéder avant le vendeur, vos héritiers devront poursuivre les versements, sauf si vous avez pris soin de contracter une assurance décès-invalidité qui prend en charge le paiement de la rente.
- si vous veniez à ne plus pouvoir payer la rente, l'ensemble de vos biens ainsi que le viager pourraient être saisis et vendus.
- attention au contrat. La rente prend fin au décès du vendeur. Toutefois, si l'acte de vente concerne les époux (contrat sur deux têtes), le conjoint survivant continuera à percevoir la totalité de la rente jusqu'à son décès.

Exemple d'achat en viager occupé

Par exemple, un logement en viager occupé est mis en vente au Port de Bormes les Mimosas dans le Var.
Il s'agit d'un deux pièces de 43 mètres carrés + une terrasse de 10 m².
La propriétaire est âgée de 76 ans.
Elle demande un bouquet de 60.000€ et une rente de 900€ par mois.
Un logement de cette superficie et dans ce secteur est normalement mis en vente à 360 000€.

Hypothèses

Si la propriétaire décède dans la moyenne de l'espérance de vie d'une femme, c'est-à-dire à 84 ans, le crédirentier aura payé une rente pendant 8 ans, ce qui correspond à 86 400€.
En tout, il aura acheté son logement 146 400€.
Si la propriétaire décède au-delà de l'espérance de vie, par exemple à 95 ans, le crédirentier aura payé une rente pendant 19 ans, ce qui correspond à 205.200€.
En tout, il aura acheté son logement 265 200€.
Donc toujours une bonne affaire en considérant que l’appartement en 19 ans de temps aura certainement doublé de prix !
L'achat parait rentable dans tous les cas.
Cependant, il ne faut pas oublier qu'il s'agit d'un viager occupé et qu'il faut donc avoir soi-même un logement.
Il faut donc rajouter au prix payé celui de la location ou du remboursement d'un crédit de son logement principal.